매물번호:11615
| 주소 |
서울 강남구 역삼동
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거래 유형 |
월세
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|---|---|---|---|
| 매물 종류 |
상가
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보증금 |
5,000만원
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| 월세 |
400만원
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관리비 |
1,050,000원
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| 미등기 여부 |
해당 안됨
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위반 여부 |
해당 안됨
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| 면적정보 |
공급 175.2066㎡ 53평 / 전용 115.7025㎡ 35평 (전용률 66%) 평
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층정보 |
현재층 :2층 / 총층 :8층
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| 방향 |
남향 (주된 출입구 기준)
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주용도 |
일반음식점
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| 기타용도 |
일반음식점
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방 / 화장실 |
- / 2 개 (외부/구분)
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| 주차 |
가능 (
총 주차대수 9 대 )
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엘리베이터 |
1 대
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| 화물용 엘리베이터 |
0 대
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입주가능일 |
즉시입주
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| 사용승인일 |
2008-03-10
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▍ [FINANCE] : 역삼역세권 전용 34평 NOC 15만 원대 실현 • 무권리 입점 및 시스템 에어컨 5대 승계로 초기 CAPEX 전격 방어 • 렌트프리 협의를 통해 초기 사옥 이전 비용 및 기회비용 상쇄
▍ [LOCATION] : 역삼역 도보 2분 및 대로변 인접 S급 입지 • 초역세권 입지로 인재 리텐션 및 파트너사 접근성 최상급 확보 • 테헤란로 비즈니스 인프라를 온전히 누리는 핵심 블록 위치
▍ [STRATEGY] : 층고 3.8M 및 주방 시설 완비된 유니크 공간 • 3.8m 층고의 개방감과 5평 규모 주방 확보로 F&B/스튜디오 최적 • 시스템 에어컨 5대 및 2층 전체 단독 사용으로 쾌적한 업무 UX
[INTERNAL REPORT] : 의사결정용 3대 지표
1. 단순 평단가: 약 11.7만원 (400만 / 34.1평) 2. NOC (실질 평당 비용): 약 15.1만원 (RF 1개월 기준)
계산: [(400 * 11) + (105 * 12)] / (12 * 34.1)
냉정 평가: 역삼역세권 30평대 평균 NOC(18~20만) 대비 저렴한 편이나, 관리비(105만)가 임대료의 26%를 차지하는 구조는 운영 효율 면에서 정밀 검토가 필요함.
3. OVERALL ASSET RATING: [ B+ ]
[Finance]: 월 고정비 505만 원으로 역삼역 초역세권 34평을 점유하는 것은 재무적으로 우수함. 무권리 및 시스템 5대 승계로 약 3,500만 원의 시설비 절감 가능.
[Physical]: 층고 3.8m는 소형 빌딩에서 보기 드문 하이엔드 스펙임. 5평 규모의 별도 주방 공간은 탕비실 이상의 기능을 제공하여 임직원 UX를 강화함.
[Risk]: 2008년 준공(18년 차) 건물의 관리비가 평당 3만 원 수준으로 높은 편임. 관리비 산정 근거(엘리베이터 유지비, 공용부 관리 등) 확인 필수.
| 항목 | 상세 내용 | 비고 |
| 임대 조건 | 보증금 5,000 / 월세 400 / 관리비 105 | NOC 15.1만 |
| 면적 / 규모 | 전용 34.1평 (공급 52.6평) / 2층 전체 | 전용률 65% |
| 물리적 특징 | 층고 3.8m / 시스템 5대 / 주방 5평 | 무권리 |
| 설비 현황 | 주차 1대 / 화장실 외부분리 / 개별냉난방 | 역삼역 도보 2분 |
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